Выбирая жилье, мы в первую очередь руководствуемся соображениями комфорта и удобства. Приобретая коммерческую недвижимость, важнее продумать, насколько быстро вложения окупятся и начнут приносить доход. Впрочем, мы проводим на работе никак не меньше времени, чем дома, поэтому оценочная шкала, актуальная для квартиры, здесь тоже не теряет силы.
«Все зависит от того, чем вы собираетесь заниматься. Часто получается так, что для бизнеса лучше снять что-нибудь в Южном Бутове, нежели на Красной Пресне», — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости компании МИАН Сергей Лобкарев. На Красной Пресне при сравнительно низкой плотности населения предприятий, снабжающих это население товарами и услугами, огромное количество. Конечно, рентабельность магазина кубинских сигар или бутик лиможского фарфора в том же Бутове вряд ли оправдает надежды. Точно так же трудно представить 1000-метровый рынок скобяных товаров на Красной площади.
Похожие материалы:
Зато аптеки нужны везде, особенно в спальных районах, также наблюдается явный дефицит на периферии мелких заведений общепита с качественным и недорогим обслуживанием. Правда, освоение окраин осложняется тем, что это преимущественно целые кварталы новых домов, в цокольные этажи которых зачастую по проектным ограничениям физически невозможно ничего поместить. Плюс существуют законодательные «подножки», связанные с режимом работы, санитарными нормами, подводом коммуникаций. Выбрать район для салона красоты сложнее, тут выбор места зависит от уровня и качества оказываемых услуг — соответственно раз- ные ценовые рамки, издержки и прибыль.
Если еще год назад компании рассматривали под свои офисы исключительно пространство внутри Садового кольца, то сейчас их интересы расширились до Третьего транспортного. В ближайшие годы аналитики прогнозируют резкий рост цен на некогда почти бесплатную землю за МКАД, где идет активная застройка транспортно-складских комплексов, призванная удовлетворить растущие запросы множества торговых компаний.Кстати, если рассматривать недвижимость не как место для офиса, а как самостоятельный бизнес, то земли ближнего Подмосковья — это выгодное капиталовложение, так же как и высотные бизнес-центры, которыми планируется наводнить деловой центр Москвы.
Похожие материалы:
В конце концов выбор между центром и спальным районом сводится не только к тому, что центр перенасыщен — он еще и труднодоступен. А для многих открывающих свое дело важнее, чтобы все работники вовремя добирались на работу, нежели близость к «нулевому километру».Выбирать место для офиса лучше самостоятельно. Ни один брокер по недвижимости тут не поможет — слишком субъективный во- прос. «За организацию бизнеса и за его результат ответственность несут только его владельцы», — уверен Сергей Лобкарев.
Cнимать или покупать?
Если бюджет позволяет, естественно, помещение лучше купить. Это беспроигрышное капиталовложение. Дело не пошло — всегда можно если не продать, то сдать офис в аренду. А на полученные деньги снять другое помещение в более удачном месте.Долгосрочная и дорогостоящая аренда не дешевле приобретения той же самой площади в собственность — ведь за несколько лет вы, по сути, выплачиваете арендодателю полную стоимость помещения. Однако преимущества аренды в том, что вы не теряете мобильности: не понравилось в этом месте — переехали в другое, а сэкономленные деньги можно пустить на более насущные, чем собственная коммерческая недвижимость, цели.Если перспектива обеспечивать кого-то ежегодной арендной платой вам не улыбается, можно потратить время на оформление ипотечного или лизингового кредита. Сейчас банки с удовольствием кредитуют коммерческую недвижимость.
Арендный договор может быть краткосрочным и долгосрочным. Краткосрочные — до года, когда сделка не подлежит государственной регистрации. С долгосрочным придется пройтись по инстанциям. По логике, конечно, легче заключить краткосрочный договор — попробовать, посмотреть, как дальше дело пойдет, а потом уже переоформлять сделку на более длительный срок. Но проблема в том, что договор на год менее надежный и, как правило предусматривает досрочное расторжение с простым уведомлением за месяц или за два. И получиться может так, что после долгих и мучительных выборов помещения, выплат процентов риелторам, ремонта и оборудования офиса (найти помещение, полностью готовое к эксплуатации — это из области фантастики) вас вдруг просят через месяц освободить помещение или безбожно задирают арендную плату. Вы решаете съехать, но не уносить же ремонт с собой! Хотя, случаи есть разные: бывало, принципиально выносили все, вплоть до смесителей и дверных ручек.
Похожие материалы:
Поэтому, если выбранное место вас полностью устраивает и арендодатели не вызывают подозрений, выгоднее заключать 3–5-летний договор, прописав в нем всё до мелочей: ремонт, взаимоотношения, возможность субаренды.Самостоятельность в данном случае неуместна, обратитесь к юристам, у них богатая практика заключения подобных сделок, а высокий на первый взгляд гонорар оправдан возможными рисками, которых вам помогут избежать.
При аренде вознаграждение компании, предоставившей брокерские услуги, составит от 50 до 100% от месячной арендной платы единократно. При продаже —от 3 до 5% стоимости объекта.
